执行异议之诉

律师观点分析

　　苏律师代理的原告：张某
　　案件基本情况：
　　张某向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法撤销对昆明市五华区XXX（以下简称2号商铺）的查封。诉讼中，张某变更诉讼请求为：1、判决立即停止对张某购买的2号商铺的强制执行，并解除对该商铺的查封；2、判决确认张某与昆明财某某公司2007年11月5日签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认2号商铺为张某所有；3、判决昆明财某某公司立即协助和配合张某办理2号商铺的产权过户到张某名下；4、本案的诉讼费用由金某公司、北京财某某公司、昆明财某某公司承担。
　　裁判分析过程：
　　本院认为，张某系香港特别行政区居民，故本案为涉港民事案件。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百四十九条之规定，“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”，故本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”，该编没有规定的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十六条，适用民事诉讼法其他有关规定。关于法律适用中的准据法适用，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律。
　　本案为张某作为执行案件的案外人提出的执行异议之诉，故本案争议焦点在于张某是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为商铺，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于购房合同效力问题。张某与昆明财某某公司的《商品房购销合同》签订时间为2007年11月5日，为双方真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且于2008年2月18日办理了商品房买卖合同备案登记，早于2号商铺的查封时间2021年5月12日。第二，关于是否合法占有的问题。依据云南省昆明市明信公证处于2019年9月出具《公证书》，可以证明在涉案房屋被查封前，张某已经合法占有该房屋并对房屋进行了处分。第三，关于案涉房款是否已经支付的问题。虽然昆明财某某公司向张某开具的发票显示843420元的房款为一次性支付，但张某与昆明财某某公司均认可上述房款为分笔支付，其中50万元现金分两次支付，36万元为转账支票，另有288元现金支付，共计支付860288元，是房款843420元与维修基金16868元之和。张某与昆明财某某公司提供了相应的证据并可相互印证，已经达到高度盖然性的证明标准，本院予以采信。第四，关于未办理过户登记手续的过错问题。张某主张因昆明财某某公司的原因，未能办理房屋产权证，并提供了2021年4月25日的完税证明，昆明财某某公司亦予以认可，依据张某提供的在案证据，其在2号商铺被查封前，已支付了维修基金以及各项税款，积极推进过户登记，故案涉房屋未能办理过户登记非因买受人自身原因。综上，张某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对张某请求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。
　　关于张某要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。张某与昆明财某某公司就案涉房屋买卖事宜签订《商品房购销合同》后，虽然各自依约履行了支付房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理房屋所有权的转移登记手续，目前案涉房屋尚未过户至张某名下，张某径直要求法院确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
　　本案系执行异议之诉，仅就当事人对争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，张某要求确认合同效力问题的诉讼请求并不属于执行异议之诉应确认的判项，且是否解除查封、协助和配合办理过户均不属于执行异议之诉的审理范围。关于昆明财某某公司的诉讼地位，其作为被执行人虽不反对案外人张某异议，但因张某的诉讼请求中包含要求昆明财某某公司履行相应义务，故本院仍将昆明财某某公司列为本案被告。
　　裁判结果：
　　一、不得执行云南省昆明市五华区XXX商铺2号；
　　二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12234元，由张某负担6117元（已交纳），由北京金某投资管理有限公司、北京财某某云南某有限公司、昆明财某某房地产开发有限公司负担6117元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（以实际票据为准），由原告张某负担。